Rechtsanwalt Tätigkeitsschwerpunkt Zwangsversteigerung

Definition Zwangsversteigerung

Eine Zwangsversteigerung ist ein Vollstreckungsverfahren, bei dem mithilfe von staatlichen Machtmitteln ein rechtskräftiger Anspruch durchgesetzt werden kann. Eine Zwangsversteigerung kommt nur in Betracht, wenn der Schuldner unbewegliches Vermögen besitzt. Hierzu gehören Grundstücke, Gebäude, Wohnungseigentum, Teileigentum sowie grundstücksgleiche Rechte wie das Erbbaurecht. Sofern Flugzeuge und Schiffe in ein Register eingetragen sind, werden sie ebenfalls zum unbeweglichen Vermögen gezählt. Eine Anordnung der Zwangsversteigerung kann aufgrund einer Grundschuld oder Hypothek beantragt werden oder aufgrund eines rechtskräftigen Zahlungsanspruches. Bei vorhandenen Grundbuchbelastungen sind Versteigerungen aus einer Grundschuld oder einer Hypothek am wirtschaftlich sinnvollsten. Im Idealfall handelt es sich um eine erstrangige Belastung, d.h. diese wird zuerst befriedigt.

Verfahren der Zwangsversteigerung

Eine Zwangsversteigerung kann erst im Zuge der Zwangsvollstreckung durch einen Gläubiger beantragt werden. Das Verfahren wird von dem Amtsgericht (= Vollstreckungsgericht) durchgeführt, dass örtlich für die betreffende Immobilie zuständig ist. Nach Eingang des Antrages beim Amtsgericht prüft der Rechtspfleger die Ordnungsmäßigkeit des Antrages und ob die formalen Voraussetzungen für die Anordnung einer Zwangsversteigerung vorliegen. Eine Zwangsversteigerung kann nur eingeleitet werden, wenn ein Gläubiger eine vollstreckbare Ausfertigung eines Titels vorlegt. Liegen die Voraussetzungen für eine Zwangsversteigerung vor, so stellt das Gericht dem Schuldner (ggf. auch dem Gläubiger) einen Beschluss über die Anordnung des Verfahrens zu. Gleichzeitig wird im Grundbuch (in Abteilung II) die Anordnung der Zwangsversteigerung vermerkt. Durch diese Maßnahme wird die Richtigkeit des Grundbuches hinsichtlich der Eigentümerstellung in Frage gestellt. Mit der Zustellung des Anordnungsbeschlusses an den Schuldner oder dem Eingang des Eintragsersuchens an das Grundbuchamt gilt das Grundstück als vom Gläubiger beschlagnahmt. Sofern weitere Gläubiger existieren, können sie dem Zwangsversteigerungsverfahren beitreten, jedoch werden die einzelnen Gläubiger unabhängig voneinander behandelt. So kann das Verfahren eines einzelnen Gläubigers eingestellt oder aufgehoben werden, während weitere Verfahren fortgeführt werden. Nach Zustellung des Anordnungs- bzw. des Beitrittsbeschlusses hat der Schuldner die Möglichkeit die Einstellung der Zwangsversteigerung zu beantragen. Dieser Antrag ist aber nur erfolgsversprechend, wenn der Schuldner nachweisen kann, dass er binnen 6 Monate die Forderung des Gläubigers ausgleichen kann. Sofern dieser Nachweis gelingt, wird das Verfahren für maximal 6 Monate eingestellt. Ggf. wird die Einstellung des Verfahrens von Auflagen (z.B. einer angemessenen Ratenzahlung) abhängig gemacht. Weiterhin kann die Einstellung einer Zwangsversteigerung beantragt werden, wenn dies mit einer sittenwidrigen Härte verbunden ist oder Gefahr für Leib und Leben besteht. Auch hierfür muss der Schuldner einen entsprechenden Nachweis dem Versteigerungsgericht erbringen.

Verkehrswertbestimmung

Vor der Festlegung des Versteigerungstermins wird vom Vollstreckungsgericht der Verkehrswert bestimmt. Der Verkehrswert wird in der Regel durch einen Sachverständigen ermittelt. Ferner kann der Verkehrswert aber auch durch den beim Vollstreckungsgericht zuständigen Rechtspfleger bestimmt oder mithilfe eines bereits vorhandenen Gutachtens festgelegt werden. Nach der Bewertung erhalten alle Verfahrensbeteiligten das Verkehrswertgutachten und können zum ermittelten Wert Stellung beziehen. Das erstellte Gutachten kann auch von potentiellen Käufern (Bietinteressenten) eingesehen werden. Im Anschluss wird auf Basis des Gutachtens der Verkehrswert durch einen Beschluss festgesetzt und ein Versteigerungstermin bestimmt. Dieser Termin wird im zuständigen Amtsgericht ausgehängt und im Amtsblatt öffentlich bekannt gegeben. Vom Zeitpunkt der Anordnung der Zwangsversteigerung bis hin zur Bestimmung des Versteigerungstermins vergehen in der Regel 9 bis 12 Monate.

Versteigerungstermin

Bevor die eigentliche Versteigerung beginnt, verliest der Rechtspfleger alle Grundbucheintragungen und benennt die Gläubiger, die die Zwangsversteigerung beantragt haben. Zudem wird das Mindestgebot benannt, sowie alle bestehen bleibende Rechte. Die Bietzeit für die Abgabe von Geboten beträgt mindestens 30 Minuten. Die Bieter haben im Termin die Möglichkeit Gebote abzugeben, d.h. sie benennen die Beträge, die sie für das Objekt bereits sind zu zahlen. Bei Grundstücksversteigerungen muss jeder Bieter zu seinem Barangebot noch die bestehen bleibenden Rechte hinzurechnen. Aus diesen beiden Positionen ergibt sich der eigentliche Preis, den der Bieter bereit ist zu zahlen. Die Versteigerung dauert so lange, bis das letzte Gebot (Meistgebot) dreimal ausgerufen wurde und keine weiteren Gebote mehr abgegeben wurden. Der Rechtspfleger verkündet im Anschluss das Ende der Versteigerung. Die Verfahrensbeteiligten können unmittelbar nach Abgabe eines Gebotes vom Bieter eine Sicherheitsleistung (z.B. einen von der Bundesbank bestätigten Scheck, einen Verrechnungsscheck, eine Bürgschaftserklärung eines Kreditinstitutes) in Höhe von 10 % des Verkehrswertes verlangen. Wird die Sicherheitsleistung nicht erbracht, so wird das Gebot abgewiesen. Sicherheitszahlungen können nicht als Barzahlungen geleistet werden. Diese können nur durch eine vorherige Überweisung auf ein Konto der Gerichtskasse bereitgestellt werden. Erhält dieser Bieter den Zuschlag nicht, so wird die Sicherheit umgehend zurück überwiesen. Wird jedoch kein wirksames Gebot abgegeben, wird das Verfahren eingestellt. Die Gläubiger haben dann die Möglichkeit, die Fortsetzung des Verfahrens zu beantragen. Erhält ein Bieter den Zuschlag, dann wird er mit dessen Verkündung Eigentümer der unbeweglichen Sache. Gleichzeitig gehen hiermit alle Gefahren, Lasten und Nutzungen auf den Ersteher über. Mit Hilfe des Zuschlagsbeschlusses kann der Ersteher sein Recht auf die Besitzergreifung durchsetzen. So kann er mit einer vollstreckbaren Ausfertigung die Zwangsvollstreckung auf Räumung und Herausgabe gegen den Besitzer der unbeweglichen Sache in die Wege leiten. Der Versteigerungserlös wird nach einer gesetzlich vorgegebenen Rangfolge den Gläubigern zugeteilt.

Tätigkeit der Rechtsanwälte mit dem Schwerpunkt Zwangsversteigerungsrecht

Rechtsanwälte mit dem Schwerpunkt Zwangsversteigerungsrecht werden vorrangig eingeschaltet, wenn Mandanten ihre rechtskräftigen Ansprüche gegenüber Schuldnern mit unbeweglichem Vermögen wirkungsvoll durchsetzen wollen oder Schuldner derartige Maßnahmen gezielt abwenden wollen. Bei einer Versteigerung verfolgt jeder Beteiligte ganz spezielle Interessen. Ein Bieter will das zur Versteigerung ausgeschriebene Objekt möglichst günstig erwerben. Die Gläubiger und der Schuldner wollen dagegen einen möglichst hohen Preis erzielen, um möglichst viele Schulden tilgen zu können. Insbesondere dem Schuldner liegt viel daran, dass sein Eigentum nicht irgendwie verramscht wird. Der Weg von der Anordnung der Zwangsversteigerung bis hin zum Zuschlag ist nur zeitlich gesehen sehr lang, bietet jedoch sowohl dem Gläubiger als auch dem Schuldner während des ganzen Prozesses zahlreiche rechtliche Möglichkeiten, in das weitere Geschehen wirkungsvoll einzureifen. Um diese Hürden erfolgreich zu meistern, empfiehlt sich für eine erfolgreiche Befriedigung von Ansprüchen, die Einschaltung eines Rechtsanwaltes mit dem Schwerpunkt Zwangsversteigerungsrecht.