Immobilien

Mit Immobilien bezeichnet man Grundstücke sowie die darauf befindlichen Gebäude und deren Zubehör. Juristisch und ökonomisch gesehen sind Immobilien "unbewegliche Sachgüter". Das Wort Immobilie stammt auch aus dem Lateinischen (im-mobilis = nicht beweglich). Umgangssprachlich bezeichnet man Immobilien auch als Liegenschaften oder Anwesen. Zu Immobilien zählen nicht nur Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäuser, sondern auch Villen oder Geschäfts- und Fabrikgebäude (Gewerbeimmobilien), welche zur Miete, zum Kauf oder zum Bau angeboten werden.
Einige Berufszweige der Immobilienwirtschaft haben sich auf Liegenschaften, Gebäude und den Immobilienmarkt spezialisiert wie Gebäudemanagement, Geodäten, Ziviltechniker, Immobilienmakler, Realitätenbüros, Hypothekenbanken, Versicherungen, Immobilienfonds und die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben. Die Unternehmen der Immobilienwirtschaft beschäftigen sich hauptsächlich mit der Entwicklung, Produktion, Bewirtschaftung und Vermarktung von Immobilien. Dagegen vermitteln Immobilienmakler gegen eine Maklerprovision (Courtage) nur den Verkauf oder die Vermietung einer Immobilie.

Immobilienmakler

Ein Immobilienmakler ist ein (oft selbstständig Gewerbetreibender) professioneller Vermittler von Immobilien, der Verträge über Grundstücke, Immobilien, grundstücksgleiche Rechte, vermietete Wohnräume und gewerbliche Räume vermitteln und zum Abschluss bringen darf. Für seine Arbeit erhält er eine Maklerprovision (Courtage). Zur Vermittlung von Immobilien wird ein Maklervertrag geschlossen.

Besonderheiten bei Immobilien

Da Immobilien unbeweglich sind, unterliegen sie anderen gesetzlichen Bestimmungen als bewegliche Güter. Das gilt insbesondere in Hinblick auf den Erwerb und den Gebrauch von Immobilien. Will jemand Immobilien kaufen, so erfordert das drei Vorgänge: Einen notariell bekundeten Kaufvertrag, die notariell bekundete Einigung über den Eigentumsübergang und die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch.
Auch Immobilien können - wie bewegliche Sachen - mit Rechten belastet werden, wie beispielsweise das Grundpfandrecht, Wegerechte oder Regelungen zum Wasserrecht. Außerdem müssen die Eigentümer von Immobilien Grundsteuer entrichten. Von der Steuerpflicht ausgenommen sind Grundstücke, die öffentlich-rechtlichen, religiösen, mildtätigen oder wissenschaftlichen Zwecken dienen.
In Gebirgsländern gelten hinsichtlich Immobilien spezielle Regelungen, die dem Schutz der alpinen Infrastruktur dienen sollen. Diese Regelungen können den Grunderwerb, die Bewirtschaftung und auch die minimale Grundstücksgröße betreffen.

Immobilien als Geldanlage

In den letzten Jahren hat ein aktives und ergebnisorientiertes Management von Immobilien bei vielen Unternehmen stark an Bedeutung gewonnen. Wenn Immobilien weniger der direkten Nutzung durch das Unternehmen, sondern eher der Geldanlage dienen, sollte auch die Wertentwicklung über einen längeren Zeitraum hinweg betrachtet werden.
Im Gegensatz zu Grundstücken (die weitestgehend resistent gegen Inflation sind, da ihr Wert steigende Tendenz aufweist) sind Immobilien einem Preisverfall ausgesetzt. Je nach Lage des Grundstückes ergibt sich für Immobilien somit häufiger eine negative als eine positive Wertentwicklung. Wertminderungen von 20 bis 50 Prozent bei Neubauten in den ersten zehn Jahren sind auch im Münchner Raum keine Seltenheit. Bei dem Kauf von Immobilien sollten sowohl Unternehmen als auch Privatpersonen deshalb den Mietpreis beziehungsweise die Mietersparnis so berechnen, dass nicht nur alle Kosten, sondern auch die zu erwartende Wertminderung ausgeglichen ist.

Wertentwicklung von Immobilien

Man teilt Immobilien in sieben verschiedene Kategorien ein, um ihre Wertentwicklung zu betrachten:

- keine immobilienwirtschaftliche Nutzung (Landwirtschaft oder Forstwirtschaft)
- beabsichtigte Nutzung (Bauerwartungsland)
- rechtlich abgesicherte Nutzung (gewidmetes Bauland)
- vorbereitete Nutzung (bereits parzelliert und erschlossen)
- erste Nutzung (noch ungenutzter Neubau)
- bestehende Nutzung (genutzter Bau)
- nicht mehr bestehende Nutzung (Leerstand)

In den ersten fünf Stufen erhöht sich der Wert von Immobilien kontinuierlich. Die höchste Wertsteigerung findet meist beim Übergang von der ersten zur zweiten und zur dritten Stufe statt. Eine Wertminderung von Immobilien setzt oft bei der sechsten Stufe ein - bei der siebten Stufe reduziert sich der Wert stark und fällt manchmal sogar unter das Niveau der ersten Stufe.
Einige Faktoren wie beispielsweise die Nähe von Schulen, Gesundheits- und Freizeiteinrichtungen wirken sich positiv auf den Wert von Immobilien aus. Wertmindernd hingegen wirken sich auf Immobilien hohe Lärmpegel in der Umgebung oder Altlasten aus. Die entstehen beispielsweise, wenn vor dem Bau der Immobilien auf dem Grundstück eine Tankstelle stand und der Boden dadurch verseucht wurde.
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